“高铁改变城市”系列调查 重构张家港:产业更替下的楼市蓄水期

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月11日

  “大江南岸,一方沙洲”。古代被称为“沙洲”的张家港,于1986年撤县设市,是姑苏所辖最西边、交界无锡江阴的一个县级市。张家港与苏北一江之隔,不只是姑苏距离上海最远的一个区县,也是目前为止姑苏独一没有被限购的区域。虽然方面设置了贷款的审批前提,但在过往的2017年,它仍是成为了上海、苏南投资者的首选。跟着本年3、4月份楼市行情急转直下,目前这座口岸城市房价进入滞涨阶段。与此同时,张家港也面对财产重构与更新。

  21世纪经济报道记者走访张家港领会到,城北华尔润集团倒闭之后本年已被港资信义玻璃完成收购,目前重装厂房拟从头投产;长城宝马合伙厂落地城西的高新开辟区,不久将开建;城东塘桥华芳纺织集团次要出产线已转移至新疆与苏北,但与此同时,苏南沿江高铁轨道和高铁站正在建筑,据现场施工的工人们透露,高铁轨道无望3年内铺好开通列车,而非市场不断传言的张家港通往上海的高铁将会在2020岁尾通车。

  本年5月,国度成长鼎新委、天然资本部、住房城乡扶植部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开辟扶植的指点看法》,明白提出“规划协调、结构合理”,“量入为出、有序扶植”,“站城一体、分析配套”,“市场运作、防备风险”的根基扶植准绳,强调各地高铁新城的开辟扶植需规范。

  城市财产重构布景下,房地产市排场对调整。规划扶植中的沙洲新城、塘桥镇等区域均呈现成交放缓的环境,城东塘桥高铁新城板块已逐步进入无全新现房发卖阶段,目前在售的新房只要碧桂园东望。据现场工作人员透露,塘桥镇在期待新城规划的财产引入,目前地盘市场暂无新地块出让。

  碧桂园仍然是三四线城市的主力军,在张家港楼市里不断传播着碧桂园“一城19子”的说法;新城、中梁等新晋力量则进入青黄不接阶段,有少少量项目在售,但没有新的地盘储蓄。

  房企起头加大二线城市结构的同时,对三四线城市的计谋下沉也呈现了扭捏之势。行业老迈万科在三四线月,万科联手张家港出名房企金新城集团以17.8亿、楼面价12713元拿下汽锅厂地块,项目拟于12月入市;10月30日,万科以总价24.7亿、650万/亩的楼板价拿下金港镇400亩商住地。此前的3月份,张家港引入出产光电财产巨头康得新集团,制造康得新将来城,由苏南万科与康得新集团配合制造,总投资800亿。

  财产重构下的城市新款式

  “本来街上人良多的,你看华芳集团的厂都搬到新疆和河南了,工人都回老家了。”10月中旬某天,白江(假名)对记者说,他本来是华芳集团的一名纺纱工人,后来工场搬家,本人是当地人,找不到工作了,就在一家私家老板开的小作坊里打工。白江家人两年前在镇上买的房子单价8000元/平方米不到,本来镇上的大润发都快倒闭了,自从碧桂园进入开辟了尚东区等楼盘之后,房价俄然就涨了起来。

  过往张家港具有冶金、纺织、化工、机电、建材和粮油加工等六大支柱财产,现在面对财产布局调整。一个现实是,将来张家港不只有康得新集团主导的“两园一城”,长城宝马光束汽车项目也在本年10月颁布发表落户张家港。

  按照《张家港市城市总体规划(2011年~2030年)纲要》(以下简称《纲要》),将来张家港市核心城区的空间布局为“一主城”、“一副城”、“一公园”。此中,副城即为塘桥高铁新城。张家港市专一的高铁站将扶植在塘桥镇,区位劣势较着。

  城市款式重构之下,房地产市场也在变化,三四线年楼市发卖优良的布景下,2018年上半年进一步加大地盘供应,在各线城市中推地同比增幅最大。

  房企伺机进入。石榴集团就是自2017年以来第12家进入张家港的房企。本年1月,张家港锦丰镇举行2018岁首年月次地盘出让,两宗宅地均由石榴集团拿下,地盘出让金共计11.52亿元,成交楼面价别离为6244元/平方米、6070元/平方米,均跨越之前锦丰镇的楼面价记载。

  然而,半年之后,张家港楼市渐冻。与之构成对比,2018年上半年,各地当局继续加大地盘供应,上海、北京、深圳等大城市先后出台住房成长规划、地盘供给中持久打算,落实“无效供给”,室第用地推出量连结30%以上的增速。

  新城规划利弊

  位于张家港地区核心位置-锦丰镇的沙洲新城,旧址是张家港保守的工业园区——冶金工业园,颇有替代老城核心的意味。2010-2017年,七年的时间里,沙洲新城板块逐步成熟。然而,比拟老城区与高铁新城地点的塘桥镇房价,沙洲新城因为配套还没完美,新房房价并没有溢价空间,以至附近在售的回迁房,价钱只要新房价钱的2/3不到。

  记者不完全统计获悉,目前沙洲新城均价1万元/平方米摆布,而市核心杨舍镇多个楼盘均价已接近2万元/平方米;塘桥在售的房价也达到了1.3万元/平方米摆布。

  由正荣地产、弘阳地产、新城、夸姣置业、碧桂园、明发地产、正黄7家房企结合开辟的十里锦绣,是沙洲新城较为出名的楼盘。据发卖人员引见,项目投资客比例较高,包罗常熟、无锡、昆山等均有客户来投资。据领会,该项目地块是正荣地产在2017年3月份拿下的,比拟周边几个项目标地价较低,因而均价定在9000元/平方米摆布。但成交环境下滑,也波及到如许的项目。因为开辟商还没有什么促销办法推出,发卖人员面临客户谈及的最大卖点也只要周边的绿化情况。

  另一方面,业内人士告诉记者,晚期张家港的当局机构搬到杨舍镇,次要的教育、医疗资本也随之落地杨舍镇。而张家港城北的沙钢厂周边也不适恼人居,因而城北几乎有1/3的生齿都在杨舍镇置业了。换言之,杨舍镇曾经消化了城北置换人群的1/3。这是张家港人对于沙洲新城接管度没有那么高的缘由之一。

  据沙洲新城营销人员反映,2017年上海人在沙洲新城投资还挺多的,因而也带动一些外埠人来投资,“有一个盘其时是二期三期连着十天以内全数清掉的。那时候我们旁边的郦景澜庭,一天卖出了几百套。”但他也暗示,如许的环境不再,比来有的楼盘一天只能卖出去几套,有的1套也难卖了。

  一个现实是,张家港近期全体市场下行,特别乡镇愈加较着,位于金港镇的一个体墅项目因为存案价钱较高、总价也比力高,开盘当天去化为零。

  房企进退之间

  2017年,张家港因为不限购,楼市一度逆势升温,加之塘桥镇高铁规划,各地投资者簇拥而来。

  高铁概念下,塘桥镇房价涨幅领先于市区。公开材料显示,从2017年6月起头,塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至本年2月9475元/平方米的汗青最高点,增幅达到16.2%。比拟之下,张家港市核心杨舍镇房价同期增幅仅为11.9%。

  然而,本年3、4月起头,塘桥镇二手房价起头下跌。有媒体报道,3月,塘桥二手房均价为8200元/平方米;4月,为8044元/平方米。在张家港市二手房价钱稳中有升时,被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价钱却较2017年4月同期下跌约8个百分点。

  杨无邪(假名)是刚从上海回来张家港做房地产发卖的当地人,他认为,目前张家港是在节制成交量,“它要的是稳,让房价慢慢上升,而不是一会儿涨太多”。

  多名业内人士反映,虽然张家港目前没有出台大的调控政策,但当局会审批价钱,让单个项目价钱不克不及拉得太高太离谱,会拉到整个区域的一个均价。他要连结这个全体均价,是在一个合理范畴内浮动。“房价不断往上涨,它叫虚高。张家港先涨过一波之后,需要求稳。用什么来稳?就用贷款政策来压制你,好比要求社保之类的前提,或者本来三次过期能够申请的,此刻也不可。通过这些手段来限制张家港的成交量。”

  2017年6月~2018年1月,姑苏各家银行持续5次上调房贷利率。2017年8月27日,张家港市实施限售政策,划定“不动产证未满2年的商品住房(含二手住房)不得让渡”。

  地盘市场的降温同样出此刻了张家港。本年8月,张家港出让3幅地块,此中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍地块附近的碧桂园某项目,客岁的售价已冲破1万元/平方米。

  而变化仅仅在两年。公开数据显示,2016年,张家港市共出让44幅地块,仅碧桂园1家房企就购入8幅;昔时拿地数量前六均为外埠房企,包罗碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等,他们一共拿下了19幅地块。

  2017年,张家港市土拍合作渐趋激烈,保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企纷纷涌入。公开数据显示,2017年,张家港市累计出让运营性扶植用地(不含保障房)1997.6亩,同比2016年下跌11%;地盘出让总金额144.6亿元,同比上涨41%,总体呈“量贬价涨”特点。

  2017年9月之前,张家港新开楼盘以至还呈现摇号,但到了2018年,这种盛况不再呈现。与此同时,房企在张家港抱团合作的迹象也更加较着,好比上述十里锦绣项目,就是由7家房企结合开辟;美的置业和融创合作开辟滨江御园项目等。

  碧桂园在江苏的投资比重在房企中具有典型意义。2017年,碧桂园在长三角区域耗资771亿元拿地,此中江苏拿地宗数占了57%。除了姑苏园区的一宗地盘以外,其余均为县级市非城区地盘或者二三线年,碧桂园在张家港斩获两宗宅地,但其在张家港的“田主”地位明显曾经确立。

  据第三方机构数据显示,自2014年首入张家港,碧桂园目前已有19个项目。然而,2017年长三角四大重点城市的平均溢价率为39.4%。而碧桂园在该区域所拿地块的平均溢价率仅为30.46%。2017年11月,碧桂园以底价拿下常熟3幅地块。

  (文章来历:21世纪经济报道)

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